Desde encontrar un inspector hasta lidiar con las sorpresas: Esta es tu guía para la revisión de una casa.
Lo primero que debes saber sobre la inspección de viviendas: Pasarás por todos los estados de ánimo
Veamos. Primero: Entusiasmo. La inspección será la oportunidad de estar más tiempo en la casa, después de haberla visitado durante el proceso de compra. Y después llega ella: La ansiedad. ¿Qué pasa si el inspector encuentra algo malo? ¿Tan malo que no puedes comprar la casa?
Luego está: La impaciencia. Algo así como: ¿Algún día realmente terminará el proceso de compra?
Bueno, aún no. Pero estás cerca. Así que respira hondo. Porque hay algo fundamental que debes saber sobre la inspección de la vivienda: como comprador, esta etapa tiene mucho a tu favor, y no te conviene omitirla. Veamos bien por qué.
El inspector es tu protector
El inspector te ayuda a verificar que no haya ningún defecto oculto en la casa antes de que te comprometas a largo plazo. (Piénsalo de esta manera: ni siquiera tomarías un café con alguien desconocido, ¿verdad?).
Así, el inspector de viviendas se encarga de identificar cualquier problema razonablemente detectable en la casa (un techo con goteras, cañerías defectuosas, etc.). Contratar a un inspector forma parte del necesario proceso de diligencia debida que es preciso encarar. Para encontrar un buen inspector (pronto volveremos a este tema), es útil comprender lo que implica la inspección típica de una casa.
Una inspección se trata de hacer listas.
Antes de comenzar, el inspector de viviendas revisará la declaración de divulgación de propiedad del vendedor. (Cada estado tiene sus propios requisitos sobre lo que los vendedores deben divulgar en estos formularios; algunos tienen requisitos más estrictos que otros). La declaración enumera los defectos que el vendedor conoce y que podrían afectar negativamente el valor de la vivienda.
La divulgación del vendedor cubre una serie de aspectos, tales como:
- Moho
- Presencia de plagas
- Goteras en el techo
- Daño de cimientos
- Otros problemas, según lo que exija cada estado.
Durante la inspección, el inspector tiene tres tareas:
- Identificar los problemas que pueda ver.
- Sugerir arreglos.
- Preparar un informe por escrito, generalmente con fotos, donde consten los defectos observados.
Este informe es fundamental para ti y para tu agente; es lo que utilizarás para solicitar reparaciones al vendedor. (¡Ahora vemos también veremos cómo se hace esto!).
El inspector no va a controlarlo todo
Por lo general, los inspectores, en su revisión, se limitan a buscar aquellos problemas que puedan verse a simple vista. No derribarán paredes ni utilizarán ninguna visión mágica de rayos X para encontrar fallas ocultas.
Tampoco van a correr grandes riesgos. Si un techo es demasiado alto o empinado, por ejemplo, no subirán para comprobar si faltan tejas o están dañadas. Lo que harán es usar binoculares para examinarlo.
¿Y pueden predecir el futuro? No, tampoco. Si bien un inspector puede darte una idea aproximada respecto de cuántos años más aguantará ese techo, no puede decirte exactamente cuándo será necesario reemplazarlo.
Por último, los inspectores de viviendas suelen ser generalistas. Una inspección básica no incluye habitualmente una evaluación completa de:
- Piscinas
- Pozos
- Sistemas sépticos
- Ingeniería estructural
- El terreno sobre el que se edificó la propiedad
- Hogares y chimeneas
Cuando se trata de los hogares, por ejemplo, la mayoría de los inspectores abren y cierran las compuertas para asegurarse de que estén funcionando, revisan las chimeneas en busca de obstrucciones, como nidos de pájaros, y buscan definir si hay motivos que justifiquen realizar una inspección de seguridad más exhaustiva.
Controlar al inspector es tu tarea
Ya puedes ponerte en contacto con alguien que sea un profesional en todos estos temas. Aquí es donde, una vez más, tu agente de bienes raíces va a ser de invalorable ayuda, ya que podrá recomendarte inspectores de viviendas de buena reputación.
Te recomendamos entrevistar al menos a tres inspectores antes de decidir a quién contratar. Durante cada charla, haz este tipo de preguntas:
- ¿Tiene licencia o está certificado? Las certificaciones de los inspectores varían de un lugar a otro. No todos los estados requieren que los inspectores de viviendas tengan licencia; además, las licencias pueden indicar diferentes grados de experiencia.
- ¿Cuánto tiempo hace que se dedica a esta actividad? Busca a alguien con al menos cinco años de experiencia, ya que dará cuenta de que ha inspeccionado gran cantidad de viviendas.
- ¿Cuánto cobra por sus servicios? La inspección de una casa cuesta unos $315 en promedio. Para condominios y casas de menos de 1,000 pies cuadrados, ese costo es de $200. Las casas de más de 2,000 pies cuadrados pueden costar $400 o más. (Fuente de las cifras: HomeAdvisor.com).
- ¿Cuál es el alcance de la inspección? Es importante saber qué vas a contratar exactamente.
- ¿Qué queda fuera de la inspección? Algunos inspectores son más minuciosos que otros.
- ¿Qué tan pronto después de la inspección recibiré el informe? Las contingencias de inspección de vivienda exigen hacer la inspección dentro de un cierto plazo después de aceptada la oferta, normalmente de cinco a siete días, por lo que hay ciertos plazos obligatorios. Un buen inspector le enviará el informe dentro de las 24 horas posteriores a la inspección.
- ¿Puedo ver un informe de muestra? Será útil para evaluar qué tan detallista es el inspector y cómo explica los problemas que encuentra.
Ve a la inspección con tu agente
Es el día de la inspección y el honor de tu presencia, y la de tu agente, no es obligatoria, pero sí muy recomendable. A pesar
de que recibirás un informe detallado de la revisión, estar allí de cuerpo presente te dará la oportunidad de hacer preguntas y de ver el funcionamiento interno del hogar.
Resérvate dos o tres horas para la inspección. El inspector revisará toda la propiedad: controlará la presión del agua; si hay goteras en el ático, la plomería, etc.; que los marcos de las puertas y ventanas estén bien rectos (de lo contrario, podría haber un
problema estructural); si el cableado eléctrico cumple con el código correspondiente; si funcionan los detectores de humo y de
monóxido de carbono; si los electrodomésticos funcionan bien. Afuera, entre otras cosas, controlará los revestimientos, las cercas y los drenajes.
¡Ahora, a negociar!
Una vez que recibas el informe del inspector, revísalo con tu agente .Legalmente, los vendedores están obligados a realizar determinadas reparaciones, que podrán variar según el lugar. La mayoría de los contratos de compraventa exigen que el vendedor arregle:
- Los defectos estructurales.
- Las infracciones al código de construcción.
- Los problemas de seguridad.
La mayoría de las reparaciones, sin embargo, son negociables. Prepárate para elegir bien tus batallas: los problemas menores, como una rotura en la cubierta de un interruptor o un grifo que esté un poco suelto en la cocina, son fáciles de solucionar por tu cuenta y cuestan poco dinero. No hace falta pelearle cada centavo al vendedor.